איך משפיעות שכבות מידע נסתרות מהעין על הסביבה הפיזית ועל מחירי הנדל"ן?

עיר מורכבת משכבות, שכולן יחד משפיעות על תיפקודה, על האפשרויות של התושבים והעסקים, ועל מחירי הנדל"ן. השכבות הפיזיות נראות לעין וברורות: רחובות, מבנים, פארקים. גם את השכבות שמתחת לקרקע, שהן בעיקרן תשתיות וצנרת, ניתן לאתר ולראות. השכבה שאינה גלויה לעין, אינה פיזית וקשה יותר לאתרה ולהבינה, היא שכבת המידע. מדובר בחוקים, תקנות, רישום בעלויות, תוכניות בתהליך ותוכניות מאושרות, מדיניות תכנונית עתידית ועוד. מידע זה משפיע על מה ואיך אפשר להשתמש, לפתח ולבנות ולכן חשוב מאוד לערך נכסים. נציג בקצרה שתי שכבות חשובות.

השיכבה הקיניינית היא המידע על הבעלות במקרקעין, כולל אופן הרישום של הבעלויות, שותפויות מסוגים שונים, חוזים ועסקאות. רישום המקרקעין בישראל- כולל הבתים המשותפים, מנוהל על ידי משרד המשפטים באמצעות לשכות רישום המקרקעין, הידועות בשמן העממי "הטאבו". היות ומרבית הקרקע בישראל היא בבעלות המדינה, חלק מרישום הבעלויות מתנהל ברשויות אחרות כגון רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) באמצעות חוזים, (בעיקר של קרקע חקלאית) או במשרד השיכון באמצעות חברות משכנות, ולא מופיע ברישומי ה"טאבו".

הסטטוטוריקה התכנונית היא מערכת מורכבת של חוקים, תקנות, פסיקות ותוכניות שונות, הקובעים יחד את ייעוד הקרקע והשימושים המותרים בכל מקום. תוכניות מאושרות "צובעות" את האיזורים המיועדים למגורים, לתעסוקה, למסחר, לשטחים פתוחים ודרכים, ומגדירות את השימושים ומה מותר לבנות. התוכניות בנויות בשכבות, והמידע הספציפי למגרש אחד הוא קומפילציה של התוכניות הרלוונטיות במקום, בתוספת פרשנות מקומית ומשפטית רלוונטית. לפעמים קיימים במקביל תהליכי תכנון שעדיין לא הסתיימו, אבל כבר משפיעים על האפשרויות למימוש בניה במקום מסויים.

קורה שאין התאמה בין שכבות אלה ונדרשים הליכי תכנון ורישום נוספים להסדרה, ויש בכך סיכון מסויים. הסטטוטוריקה והקיניין הן השכבות העיקריות שישפיעו על מה שאפשר לבנות ובאיזה אופן להשתמש בנכס, וכפועל יוצא יש להן השפעה רבה על ערך הנכס.