Search
  • ד"ר חוה ארליך

התחדשות עירונית – זה הקטן גדול יהיה

התחדשות עירונית ברמת המגרש הבודד – "התחדשות מגרשית"- תהיה נחוצה ורלוונטית גם אחרי שתמ"א 38 תסיים את דרכה. במונח "התחדשות מגרשית", הכוונה להריסה של בניין אחד והקמת מבנה חדש, בדרך כלל גדול וגבוה יותר מהמבנה המקורי. למעשה, היתרי בניה שניתנים לפי "תוכנית מתאר ארצית מס' 38 לחיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה" (תמ"א 38), עושים זאת כבר משנת 2005. לאחרונה התקבלה החלטה לסיים את תמ"א 38 ואת האפשרות להוציא היתרים לפיה, אולם זה לא אומר שלא יהיה צורך לחדש מבנים בודדים גם בהמשך.



לעומת זאת, תוכניות "פינוי בינוי", מאפשרות "מחיקה" של מתחם שלם, תכנונו מחדש והקמת שכונה חדשה לגמרי במקום. הדיירים המקוריים מתפנים לתקופת הבניה וחוזרים למתחם לדירות חדשות וגדולות יותר, וחדשים מצטרפים אליהם. תוכניות כאלה, בגלל שטחן המשמעותי, מאפשרות הקצאת שטחי ציבור לטובת האוכלוסיה החדשה והקיימת. אולם לא כל שטח הערים יכול להיכלל בתוכניות פינוי בינוי גדולות, ולמעשה אין אפשרות ריאלית "לכסות" את כל שטח העיר בתוכניות פינוי בינוי. ראשית, תכנון ומימוש פינוי בינוי הם תהליכים מורכבים ויקרים ברמת סיכון גבוה, שאורכים שנים רבות. שנית, לא תמיד זה הפיתרון המתאים. לדוגמא, לפעמים לא ניתן להגיע למתחם רציף לתכנון מחדש, אולי בגלל מבנים חדשים, או כאלה שכבר עברו הליך של תמ"א 38. לפעמים מדובר במקומות בהם מעדיפים התחדשות בהיקפים קטנים ועל פני זמן. קיימים מקרים בהם יש זכויות בחלק מהמגרשים שלא מומשו, ועלולות להכביד על התכנון והכלכליות של הפרוייקט, וכן הלאה.


לכן, גם לפי הניסיון המצטבר בשנים האחרונות מהיתרים לפי תמ"א 38, נראה שנדרש מיגוון פתרונות להתחדשות העירונית ובין היתר, פתרון שיאפשר התחדשות ברמת המגרש בקלות יחסית. הפתרון צריך להיות מורכב משילוב של כלי תכנוני שיאפשר גמישות בשיקול הדעת של הוועדה המקומית, אפשרות להקצאת שטחי ציבור ומתן תמריצים כלכליים.




**

לתשומת לב: המידע שבפוסט זה הוא כללי בלבד, ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, תכנוני או אחר, או לכל האמור בדין, ולא ניתן להסתמך על מידע זה בהליכים כלשהם.

7 views0 comments