ניתן לומר שהמשותף לכל תהליכי ההתחדשות הוא שבמסגרתם נהרסים מבנים ישנים הקיימים בחלקים הוותיקים של העיר, ומוקמים חדשים תחתיהם, בדרך כלל גדולים, גבוהים ואינטנסיביים יותר. כיום, כל מבנה שהוקם לפני שנת 1980 הוא מועמד להתחדשות עירונית. אך הדרך של פרוייקט התחדשות היא ארוכה ומסובכת מאוד, וכוללת הרבה מאוד שלבים, מוסדות ורשויות שצריכים לתת את אישורם.
בדרך כלל, נדרשת תוכנית שמטרתה לתמרץ את הביצוע של ההתחדשות, באמצעות הענקת זכויות בנייה נוספות. זכויות הבניה הנוספות הן אלה שיממנו את הטיפול בדיירים הקיימים, את הריסת המבנים והקמתם מחדש, וכן את כל העלויות הנוספות של הפרוייקט. גם אם התוכנית הסטטוטורית היא ביוזמת אחד מהגופים הממשלתיים או העירוניים, תמיד נדרש, בסופו של דבר, יזם שייכנס לתמונה ויוציא את התוכנית מהכח אל הפועל, ייקח על עצמו את הביצוע , ישקיע יתכנן ויבנה את הפרוייקט.
אז מה קובע איפה תתרחש התחדשות עירונית? השיקולים לאיתור מיקום כזה הם רבים, ותלויים מאוד בנקודת המבט של בעלי העיניין. המטרות של הרשויות הן מצד אחד לחדש מבנים רבים ככל האפשר ולחזקם כנגד רעידות אדמה, ומצד שני לשמור על האיזון התכנוני והכלכלי. איזון זה נדרש כדי שתשמר איכות החיים בעיר, וכדי שהרשות המקומית תוכל לחדש תשתיות ולספק את כל צרכי הציבור של האוכלוסיה החדשה. מצד היזמים, השיקול הכלכלי הוא המוביל. הפרוייקט חייב להיות ריווחי כדי לצאת לפועל. במקומות בהם ערכי הקרקע גבוהים, ומספר היחידות הקיים נמוך יחסית, ככל הנראה הפרוייקט יהיה ריאלי, ולכן גם ימצא יזם שישקיע בו. התושבים מצידם מעוניינים בשיפור איכות החיים שלהם ומצבם הכלכלי, ולכן הם מעוניינים בדירות חדשות וגדולות יותר, באדריכלות טובה ובעיקר בכך שהפרוייקט יצא לפועל בזמן סביר. כלומר, פרוייקט ריאלי, רצוי שיהיו בו איזונים בין הצרכים של כל בעלי העיניין כדי שיתממש בסופו של דבר.
כאמור, עיקר העיסוק של התכנון והבניה בישראל, הוא בתוספת יחידות דיור למרקמים עירוניים קיימים. שיפוץ והוספת דירות לבניין קיים, מהווה אף הוא התחדשות, אולם בקנה מידה קטן יותר. מטבע הדברים, הוספת יחידות דיור לרחובות קיימים מחייבת גם חידוש תשתיות, תוספת שטחי ציבור בנויים ופתוחים ועם הזמן גורמת לשינויים במאפייני האוכלוסיה ומחירי הנכסים. בישראל, עיקר ההסתמכות היא על השוק הפרטי שיוציא לפועל פרוייקטים של התחדשות עירונית, בעוד הרגולטור לוקח על עצמו את הכנת התשתית הנורמטיבית לכך. הרגולטור – מינהל התכנון, רשות להתחדשות עירונית, רשויות מקומיות, רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, משרד המשפטים, רשות המיסים ועוד- עוסקים במשימות של מימון ואישור תכנון עירוני לסוגיו, גיבוש תמריצים כלכליים, פיתוח ויישום מיתווים שונים להאצת הפיתוח והבניה, ופתיחת חסמים למימוש. כל זאת נעשה באמצעות קידום חקיקה ורגולציה מינהלית שיתמכו בפרוייקטים מורכבים של התחדשות עירונית.
פרוייקט שסיכוייו לצאת לפועל טובים הוא פרוייקט שעומד על שלוש רגליים איתנות אלה של הרגולטור, התושבים והיזם.
**
הערה: התוכן מהווה מידע כללי בלבד, ואיננו מהווה ייעוץ ו/או הצעה לפעולה ו/או חוות דעת, ואין להסתמך על האמור. על הקורא/ת מוטלת האחריות הבלעדית והמלאה לבחון כל מקרה לגופו ולקבל ייעוץ פרטני בעניין. אין לראות בשום מקרה באמור הזמנה לקבלת ייעוץ מהכותבת.