אנחנו רגילים לחשוב שהעיר היא תבנית נתונה, ושיכולת ההשפעה שלנו על המרחב מצומצמת. העירייה יכולה אולי להשקיע עוד קצת בניקיון, או לבנות עוד בית ספר, אבל נדמה שהמרחב אינו גמיש, וזה מה שיש. במידה רבה זה נכון, ערים משתנות לאט והיכולת להשפיע או להיות חלק מהתהליכים האלה אינה גדולה. אבל זו לא האמת כולה.
יש דברים במרחב סביבנו שאינם גזירה משמיים, אלא תוצאה של תהליכים מורכבים של תכנון, קבלת החלטות, תיעדוף מטרות והשקעת משאבים, והרבה "שחקנים" מעורבים. כדי שנוכל להבין את ה"משחק העירוני", כדי שנוכל להשתתף בו כתושבים, כבעלי עסק או כמשקיעים, חשוב שנבין קצת יותר טוב את הסביבה ואת התהליכים הכרוכים בעיצוב המרחב, בכוחות הפועלים ובגורמים המשפיעים על מחירי נדל"ן ותדמית של רחובות ושכונות.
כשמסתכלים על העיר רואים ומבינים את המרחב הפיזי הגלוי: הרחוב, המבנים, מגרשי המשחקים ומבני הציבור. אבל מתחת למרחב הפיזי מסתתרות שכבות סמויות מהעין. חלק מהשכבות האלה פשוט קבורות באדמה: תשתיות – צנרות של מים, ביוב, חשמל, גז וסיבים אופטיים – מסתתרות מתחת לכבישים ולמדרכות. אולם קיימות שכבות רבות שאינן פיזיות כלל. שכבות כאלה יכולות להיות הסדרי חלוקת המקרקעין ואופן רישום הבעלות על מגרשים ושטחי קרקע ("טאבו", "רישום בית משותף" ועוד... אל תדאגו, בהמשך גם נסביר כל מושג), או ההגדרות התכנוניות המקומיות של ייעודי קרקע ושימושים מותרים ואסורים במקום מסויים. שכבות נסתרות אלה משפיעות מאוד על מה אפשר או אי אפשר לתכנן ולבנות, כיצד יתומחרו נכסים ומי יהיו ה"שותפים" הסמויים בכל נכס.
מעבר לכך, כדי להבין את העיר לעומק, נידרש להבין מה הם האינטרסים והכוחות הפועלים, מה הם תהליכי קבלת החלטות והחוקים, ואיך כל אלה יחד משפיעים על צורתן של הערים ועל הדרך שבה העיר פועלת ונבנית, חיה ונושמת ואיך נכסים מקבלים את ערכם.
במהלך השנים הוקמו מבני מגורים בבנייה רוויה – "בתים משותפים" – שאיכלסו את גלי העליה הגדולים, ונוצר מערך משפטי התומך את ההתנהלות במבנים משותפים אלה. ישראל ייחודית בהרכב הצעיר יחסית של אוכלוסייתה, ובגודל הממוצע של משקי הבית. מספר הילדים הממוצע למשפחה בישראל דומה למקובל במדינות "העולם השלישי", אולם אורח החיים ורמת החיים דומים לעולם ה"מערבי". מורכבות זו יוצרת דרישה גדולה לשטחי ציבור למוסדות חינוך, ספורט ותרבות, לצד רצון בדירות גדולות ובמרחב ציבורי מספק. היות ושטח המדינה מצומצם, נבנה לחץ גדול להוספת יחידות דיור, מבני ציבור וכל השימושים הנלווים. נוסיף לכך את התיישנות התשתיות, המבנים והרחובות, ונראה שתי מגמות המתעצמות בעשורים האחרונים – תכנון מסיבי למגורים על שטחים פתוחים, והגברת הפעילות בתחום התחדשות הערים הוותיקות. מגמות אלה משפיעות על היצע הדירות בשוק, וכן עשויות להעלות את ערך הדירות המסומנות להתחדשות.
ההבנה של תחום ההתחדשות העירונית על כל סוגיה, חשובה כמעט לכל אחד. בעלי הדירות והנכסים, שמעוניינים אולי לחדש את דירתם או לדאוג לילדיהם לדיור בעתיד; היזמים והעוסקים בנושא לפרנסתם, המעוניינים לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית ובנייה במרחב העירוני הקיים; והגורמים המקצועיים הפועלים במוסדות העירוניים והממשלתיים, אשר מגבשים מדיניות ומקבלים החלטות המשפיעות באופן ישיר על המשק ועל השוק למגורים. כל שלב בתהליך התכנוני והכוחות הפועלים בשוק משפיעים באופן שונה על מחירי הנדל"ן וכדי להבינם, ננסה בהמשך להבין כיצד נראה "מאחורי הקלעים" של ההתרחשות העירונית.